区分所有法第31条の特別の影響を受ける者とは!?

マンションには、管理規約がなければなりません。

管理規約には、共用部分の範囲、使用方法など、
そのマンションの実情に応じた基本となるルールが
示されています。

規約の設定、変更及び廃止は特別決議とされ、
区分所有者の4分の3以上の出席、議決権の4分の3以上の賛成で承認されます。

承認されますが、区分所有法台31条1項後段には、「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」とあります。

これは、特別決議による規約改定での承認を得る前に
変更、廃止の条件について区分所有者全体の利益を考える前に
条件変更による一部の区分所有者の影響を調整するものです。

この承諾がなければ、
規約の設定は効力を生じません。

つまり、少数派の利益を守るためのもので、
大勢によるいじめ、不意打ちはダメ、
ということです。

しかしながら、必ずしも
少数派と言える一部の区分所有者の承諾が
必要かといえば、そうではありません。

一般的に特別な影響とは、「合理的な理由もないのに、特定の区分所有者が受忍すべき限度を超える不利益を被ること」とされています。

では、受忍限度を超え、不利益を被る具体的基準とはどのような基準なのでしょうか?

これについては現状、
過去の裁判例等の事案をもとに判断されるべきもので、
裁判所の判断も事案に応じた合理的判断をもとに答えを出している現状です。

特別の影響にあたるとされ承諾が必要な可能性のある場合

では、過去の事案にみる
承諾が必要な場合とは?

・分譲当初から一部の区分所有者に対して駐車場の無償使用の専有使用権を与えられていた権利を、規約変更により消滅させることについては、当然に変更できるものではなく、その一部の区分所有者の承諾が必要とされます。

・規約の変更により専有部分の使用を住居専用とする場合に、それまで店舗営業を行っていた区分所有者は、特別の影響にあたることになり、その者の承諾が必要とされています。

・管理費等の負担割合の条件等の変更が、各区分所有者の中での公平さをなくすほど格差が多い(専有部分の床面積割合負担を各戸均等に負担する変更)場合は、特別の影響を受けることになり、その者の承諾が必要とされています。

等々、
とされています。

特別な影響にあたらず承諾が不要な可能性のある場合

区分所有者全体に、公平に影響する場合は、
個々の区分所有者の承諾を不要とします。

・駐車場の専用使用権を有するが、その使用権について取得する際に、費用など支払うべき対価があるにも関わらず、支払わらないまま使用している場合に、その専用使用権を消滅させる規約の変更は、特別の影響にはあたりませんので承諾は不要と解されています。

・専用使用権のある駐車場等の無償の使用権であったもの有償にすることや使用料の増額は、社会通念上相当であれば特別の影響にはあたりません。

・複合マンションにおいて、居住以外の事務所部分として使用される専有部分を、飲食業目的で使用するなどの用途を制限して禁止する規約変更は、合理性を欠くとはいえず、特別の影響にはあたりません。

・管理費とは別に居住していない区分所有者から役員活動のための協力負担金を相当程度、徴収すること。

等々が、
あげられます。

しかしながら、
裁判例等についての事案に対する考え方は、
ケースバイケースが多く、

規約変更等や共用部分の変更等の特別の影響と考えられる議案に対する
総会承認の際には、合意に至るまでの話合いがとても重要となりますので、

法的な考えなど参考となる意見を専門家(マンション管理士、弁護士など)から
意見を聞いたりして確認をすることがよいと思います。