共用部分の管理上の保存,管理,変更行為とは?

区分所有法第17条1項には、
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、
特別決議(区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる)が必要とされ、

また、

区分所有法第18条1項には、共用部分の管理に関する事項は、
前条(第17条)の場合を除いて、普通決議(規約で別段の定めをすることを妨げない)が必要とされ、

区分所有法第18条1項ただし書きでは、
保存行為についての決定には、決議は必要とせず、
それぞれの各共有者が単独で行うことができるとされています。

上記の通り、
管理行為行う意思決定には、特別決議、普通決議が必要となる場合と
決議がいらず単独行為で行える行為に法律上では分かれています。

つまりは、
広義の管理上の行為のうち…

・単独で行うことができる➡保存行為
・普通決議が必要➡狭義の管理行為(利用行為と改良行為)
・特別決議が必要➡変更行為

の3つがあげられます。

では、
保存行為、狭義の管理行為(利用行為と改良行為)、変更行為には、
具体的にどのように分かれるのでしょうか?

保存行為…
物の滅失・損傷を防止し、その現状を維持するための行為とされ、
具体的には、共用部分の清掃や損壊した部分の修繕などがあげられます。

狭義の管理行為と言われる行為には、
利用行為と改良行為があります。

利用行為…
物の性質に従って利用し、利益を上げる行為とされ、
共用部分の駐車場を賃貸して賃料を受ける行為があげられます。

改良行為…
物の性質を変えない範囲内でその価値を高めさせる行為とされ、
廊下や階段に夜間灯を設置するといった
形が変わらないほどの軽微な変更行為とされています。

変更行為…
変更行為とされる行為でも軽微な変更となるものは、普通決議とされます。
一般的な大規模修繕工事内容は普通決議で足りる軽微な変更、狭義の管理行為とされますが、
ここでいう、変更行為は、重大な変更を行う行為で特別決議が必要となり、
具体的には、階段室をエレベーターに変更させる行為や集会室等の増築を行うことによって
外観の形状が大きく変わる行為をいいます。

以上のように分かれることが一般的と考えられていますが、
実務上、行われる行為が保存行為なのか?変更行為、管理行為なのか?
判断がつきにくい場合もあります。

それは、
予算上の多寡だけでなく、
規模・態様・目的を総合的に判断しなければなりません。

実務上精通しているマンション管理士や管理会社といった専門家の意見を
取り得ることも必要かと思います。