マンションに消費期限なんてあるのか?

マンションの寿命は?

固定資産税に関わる耐用年数(いわゆる法定耐用年数)の判断は、

・鉄筋コンクリート造   47年
・重量鉄骨造       34年
・軽量鉄骨造       19年

と、税法上の扱いについての考えはありますが、
実質的なマンションの寿命と判断される基準年数はありません。

建築基準法での耐震不足の既存不適格マンションでは
40年足らずで建て替えを行う場合もありますが、

最近では、壊して建てる(スクラップ&ビルド)より、
いかに建物を長持ちさせるかといった保全に対して注目されていますので、

保全状態がしっかりすれば、
マンションの維持が半永久的に保つことも夢ではありません。

上でも書いたように、
今現在でマンションが建替えられるほとんどは、
昭和56年以前に建てられた耐震性に問題のある旧耐震設計のマンションです。

そのような実質的問題がなければ、
マンション建て替え問題は大きく伸ばすことができます。

では、今後の資産価値の維持向上をしながら半永久的にマンション価値を保つために、
適切な保全方法はあるのでしょうか?

それは、維持管理においての目安となる設備の交換時期や
構造に対する修繕時期をしっかりと認識して、
しかるべき時期にマンションを治療することです。

マンション設備の交換目安

設備が老朽化しても
修繕積立金が不足して交換時期を逃すと
当然に資産価値は下落します。

そのようにならないように、
一部ではありますが、

以下の交換時期を参考に
修繕積立金が不足することのないように計画(長期修繕計画)してもらえたらと思います。

なお、下記の目安は、
的確な保守管理、補修を継続的に行った場合の目安となります。
(おもな参考資料…国土交通省の長期修繕計画についてのガイドライン)

給水管…
・ステンレス管➡約40年
・塩化ビニルライニング鋼管➡約20年~30年
・水道用亜鉛メッキ鋼管➡更生(延命)工事なしで約15年から20年

排水管…
・亜鉛メッキ鋼管➡約20年
・炭素鋼鋼管➡約25年
・塩化ビニル管➡約30年
・鋳鉄管➡約40年

ディスポーザー➡約10年

給水ポンプ➡約20年
汚水排水ポンプ➡約10年
貯水槽➡約25年

共用ガス管➡30年

照明器具(非LED)➡約10年~15年
配電盤,幹線設備➡約30年

インターホン,オートロック➡約15年~20年
集合郵便受,掲示板➡約25年
玄関ドア,窓枠サッシ➡約25年(但し、ドアクローザーは約15年)

消防用設備…
・消火栓ポンプ,ホース類等➡約25年
・自動火災報知設備(感知器、発信機、音響装置等)➡約20年
・連結送水管➡約25年

エレベーター➡補修約15年,取替約30年

駐車場…
自走式(鉄骨造等)➡補修約10年,建替約30年
機械式➡補修約5年,取替20年

その他…
・車路,歩道の舗装➡24年
・ゴミ置き場,自転車置場,植樹➡24年

以上が、
マンション設備のおおよそな修繕周期となります。

参考にして頂ければと思います。

次回は、
建物のハード面である外壁やシーリングなど
構造上の劣化を防ぐための修繕周期を挙げたいと思います。