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駐車場問題…違法迷惑駐車・駐車場不足・外部貸し収益事業について

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マンション駐車場問題解決の鍵はコミュニティ

違法駐車・迷惑駐車問題

駐車場が不足して駐車スペースがない、来客用の駐車スペースがないといった状況で本来置くべきでない場所へ駐車する違法駐車問題があります。この違法駐車問題はマンショントラブル問題の上位を占める状況です。マンション敷地内は共用となるべき場所で共用施設内では緊急時に救急車、消防車が通行します、当然に迷惑な違法駐車は通行の妨げになります。速やかな対応が必要でしょう。かと言ってマンション内は私有地です。警察の立ち入りが難しく、管理組合での自力救済もできません。駐車を居住者が行っているのか、部外者が行っているのかといった状況を把握してからでないと警察での対応は難しでしょう。最終的な解決には人の良識、良心に依ることが多く、居住者間での日頃のコミュニケーションを取ることが必要でしょう。管理組合内では、問題を共有し、解決への地道な行動が必要でしょう。

違法駐車・迷惑駐車の防止策

とても解決の難しい違法迷惑駐車問題ですので前もっての防止策が有効と言えましょう。以下は代表的な防止策となります。
・禁止・規制看板を立てる
・管理組合内での広報活動を行い啓発する。
・来客用駐車スペースは日中空いてる駐車スペースを利用し、前もっての許可制とする。
・駐車しにくいように路面に駐車禁止の標識やプランターを設置する。
・駐車禁止エリアにはチェーンやバリケードを設置する。
・違法迷惑駐車の車両のワイパーには警告文を挟む。
これらが主な防止策となります。貴マンションの立地条件を把握して有効な防止策を行いましょう。

駐車場不足問題

駐車場が不足することなく必要台数が足りていれば良いのですが、分譲時に駐車場の使用権を売買で買い受けたり、賃貸したり、また、等価交換にて駐車場利用権が金銭授受がない留保された場合など駐車場不足状況下で組合内で不公平感が生じる場合があります。上のような分譲時からの契約は契約自由の原則の中、必ずしも違法とは言えません。当然ながらマンションの敷地は区分所有者の持分割合で所有しますので管理規約の変更にて解決を図る糸口もありますが、区分所有法では規約の変更が一部の区分所有者に不利益となる場合はその者の承諾が必要といった状況も考えられますのでとても難しい問題です。場合には訴訟となることもありますので専門家の意見を聞くことをお勧めします。

また、上の特殊な状況でなくとも駐車場不足時の契約には不公平感がないように取り組む必要があります。駐車場利用者の定期的な入れ替へを行い、抽選や順番をルール化するとよいでしょう。契約に漏れた者の近傍の外部駐車場使用料金と敷地内の使用料との差額を少なくしたり、管理組合でその分を補填したりや不公平感がないよう敷地内の使用者優先順位の差別化、マンションの賃借人に対しては後順位といった扱いをするといった対策を考える必要があります。

駐車場の外部貸し収益事業

マンション居住者の高齢化や交通環境による車離れと言った状況の中、駐車場が余るといった問題があります。近年ではこの余った駐車場を外部へ貸出して、その収益分を将来の修繕積立金対策に充てる管理組合が増えました。マンション管理組合は公益法人のように法人税の課税は受けませんが、収益事業に対しては納付義務があります。外部貸し駐車場の収益事業についての見解は2012年に示されました。外部使用者、区分所有者の使用者を全部含めて収益事業と考える、外部使用者部分のみを収益事業と考える、外部使用者がいるものの全てが収益事業にならないといった3つの見解があります。このように納税を行う必要性が国税庁から示されました。今後は専門家や税理士の意見を聞いたり、管理組合内で十分な勉強、管理業者との連携を取り、滞納や無申告がないよう注意が必要です。

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