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漏水事故を考える②…管理組合が抱える問題

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漏水事故の原因

マンションにおける漏水事故の形態

漏水事故の形態には以下の5つに分類できます。

1 設備が原因による漏水

・給水設備が原因
・給湯設備が原因
・排水設備が原因
・空調設備が原因
・結露が原因
・その他設備が原因

2 外壁等が原因による漏水

・シーリングが原因
・雨水ドレインが原因
・タイル目地が原因

3 屋上・防水層が原因による漏水

・防水層が原因
・防水層の端部施工不良が原因
・水切りの設置不備が原因

4 生活上の問題が原因による漏水

・洗濯機ホースの外れが原因
・室内(玄関等)への水まきが原因
・水の出しっぱなしが原因
・トイレのつまりが原因
・水槽の水が原因

5 その他原因による漏水

・浴室防水が原因
・リフォーム時の施工不良が原因

設備が原因による漏水

いろいろと給水管の素材はありますが、そのなかで古いマンションでは現在、使用されなくなった耐用年数が15年から20年とされている亜鉛メッキ鋼管の漏水です。すでに共用部分は更新が行われているが専有部分はボロボロのままの亜鉛メッキ鋼管でそこから漏水ということになっています。

また、ステンレス管は高寿命であり、表面の不導体被膜といった薄い皮膜状の腐食が保護被膜となりそれ以上の腐食の進行を止めて40年ほどの耐用年数が期待できますが、酸性寄りの水や流れる水の速度によっては保護被膜が破壊されて腐食して漏水が発生します。

また、ステンレス管は金属の物理的特性上、ステンレス管と硬質塩化ビニルライニング鋼管を接続した場合には短期間で硬質塩化ビニルライニング鋼管側が著しく腐食します。

専有部分のリフォームなど、部分的な更新工事で、硬質塩化ビニルライニング鋼管にステンレス管を接続するには腐食防止方法を十分に検討する必要があります。

塩化ビニルライニング鋼管ではネジ接合であったころは管端コアではないことから配管の接続点で直接水にふれ、管端から錆びて漏水といったことが20年経過したマンションではあります。

平成7年以降での塩化ビニルライニング鋼管では接合部に管端コアによる対策がされ、耐用年数は25年から30年と伸びました。

現在多く使用されているポリエチレン管、ポリブテン管の樹脂管ですが腐食せず安心といえますが、可とう性があり、給水栓、蛇口を急に閉めると配管が暴れるため、それが原因で傷が入り、そこから漏水が発生することがあります。

ポリエチレン管、ポリブテン管を使用する場合は、しっかりと支持金具によって固定することが必要なため、施工方法の確認を業者と打ち合わせることが必要でしょう。

給湯用銅管が使用されている場合にはエルボ部分、曲がり部分のピンホールの発生による漏水事故が築20年以上のマンションで多数報告されています。

排水設備が原因の場合には、個人の使用状況によって他の部屋と劣化状況が大きく差があります。特に台所部分では油分、油を多く使用する部屋では腐食が早く進みますので交換時期の判断が難しいです。

また、耐用年数が30年から40年とされる鋳鉄管にても腐食による漏水事故が発生しています。

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