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漏水事故を考える①…管理組合が抱える問題

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管理組合が検討すべき課題…漏水事故の根絶

漏水といって思い浮かぶもの「給排水管」

築30年も経過すると既存部分を撤去して取り換える更新工事の検討に入ると思います。

この頃になると配管の経年劣化などにより突発的な漏水が問題となります。

現状の管理組合としては、配管設備に何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見過ごされていると思います。

また、築30年も経過すると、いざ配管の交換をするようなマンションでは住人の多くが高齢化して仕事をリタイヤし年金暮らしとなり取り換え工事の合意形成が難しくなっています。

そのような現状のもと、財政状況により、既存部分をそのままにして延命工事を行う管理組合があります。

しかし、更新工事を行うことができることはまだ良い方で、既存の配管の肉厚が薄いため延命工事が出来ず撤去し更新工事が求められるマンションもあります。

マンションの修繕といえば外壁や防水工事が主流と考えられていますが設備工事も同様に多額の費用がかかります。

マンションの減価償却は47年と言われていますが、それ以上に終の棲家のために資産価値を維持高めるにはこのような設備更新も重要となってきます。

分譲マンションの特徴…専有部分と共用部分

分譲マンションの給排水管等は管理区分され専有部分と共用部分とあります。

専有部分…ここからの事故は、区分所有者個人が負担して賠償しなければならない。
管理責任は、区分所有者個人に帰属する

共用部分…ここからの事故は、管理組合が負担して賠償しなければならない。
管理責任は、(最終的に)管理組合に帰属する

このような状況のもと専有部分では、区分所有者個人が更新工事を行うことが根本であることが考えられて、高経年のマンションでは計画通り、共用部分ではしっかりと給排水管の更新が行われているが、専有部分では更新工事が行われず、取り残されたままボロボロということがあります。

ボロボロの現状のまま漏水が頻繁に起こると以下のような賠償責任問題と保険料の問題が発生し、管理組合としての対応も複雑化します。

賠償責任問題

・個人賠償責任保険への加入が無く自己負担

・当本人の部屋の汚損などは自己負担の可能性

保険問題

・保険の更新契約や新規契約が断られる

上階の専有部分での下階への漏水事故については下階へ賠償する責任が上階にはあります。これは個人賠償責任保険にて下階へ賠償することになりますが、場合によっては賠償責任保険の加入がなく自腹で賠償することになり、また、当然に漏水事故を起こした本人の部屋の汚損は自費で対応することになります

漏水事故は資産価値維持に大変影響するので管理組合としては十分に検討する必要があります。

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