東京発信!当事務所ではマンション管理組合運営サポート、マンション管理適正化診断サービス、民泊許可申請代行(大田区)を致します。

賃貸住宅トラブル解決支援

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賃貸トラブルが多く問題となる敷金とは?

敷金とは賃貸建物に入居する際に支払う保証金のようなもの。この敷金、賃貸中に家賃が滞った場合や退去時の原状回復費用などに充当されるものですが、法律で決められたものではなく、賃貸人と賃借人双方により預け入れる約束であり契約です。契約については契約自由の原則があり、違法行為など非常識な契約でなければ有効な契約として扱い、私人間の契約に基本的に法律は介入しません。つまりはこの契約自由の原則のもとに誤った考えが広まり、本来は返還してもらえる敷金が返してもらえないといった賃貸住宅における敷金トラブルが増えています。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

賃貸住宅における退去時のトラブルが増えたことにより、賃貸住宅契約の適正化を図るため建設省(国土交通省)は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が取りまとめられました。このガイドラインでは退去後の原状回復の負担割合等について一般的な基準を設けたり、入居時段階でのトラブルの未然防止のための物件の確認等のあり方が示されています。これにより、原状回復についての賃貸人と賃借人双方が正しい認識を共有することによりトラブルの未然防止ができるよう期待されています。

原状回復についての考え方

原状回復において経年劣化や自然消耗などの通常損耗は賃貸人が負担するものです。また、賃貸人と賃借人双方にて合意された経年劣化や自然消耗などの負担を賃借人側にする特約がなされても不明確なものは「消費者契約法第10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)」により無効となります。原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。つまり、経年劣化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃借人負担ではなく賃料そのものに含まれます。

具体的に言えば、壁のクロスの汚れについては住み始めた経過年数で残存価値を考慮し、賃貸人と賃借人の負担割合を決めます。しかし、短期間での賃借人の善管注意義務違反などによるタバコのヤニ汚れペットの臭の染み付きなどについては賃借人による原状回復となります。また、床のフローリングのキズについては経過年数を考慮せず、部分補修での賃借人負担となり(フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は経過年数を考慮することが適当のこと)、家具を設置しただけのへこみ、跡や日照による変色についてはおおよそ賃貸人負担となります。

賃借人の賃料不払いによる賃料トラブル

賃料滞納による賃借人が増え、頭を抱える大家さんが増えています。法律改正があり明渡しを求めることが難しくなったとおっしゃる方がいます。しかし、明渡しが難しくなった訳ではありません。滞納の事実と状況が一定の段階に至れば、従来通り、明渡しを求めることは可能です。賃貸人が賃料不払いにより契約を解除するには、単に滞納が続いたということではなく、お互いの信頼関係が破壊されたといえるような実態があればよいのです。

滞納された家賃の時効は5年

家賃滞納についても刑事事件と同様に時効はあります。5年間逃げ切られてしまえば請求できる賃料は消滅してしまいます。この賃料債権を時効により消滅させずに回収するには「時効の中断」をする必要があります。この時効の中断には法的な手続きによる中断もありますが、賃借人自身に債務の存在を認めさせれば時効は中断します。つまり、賃借人に対して賃料の請求をし、「払います」と債務を認めたり、100円だけでも払って債務を返済すれば、時効で未払の賃料が消滅することはありません。

賃料不払いによる明渡し請求

賃料不払いによる明渡し請求については内容証明により行うことができます。この明渡し請求をするには賃貸借契約を解除する必要があります。まず賃料不払いについては3ヶ月以上の不払いがあり、それでいて信頼関係を破壊するほど重大である必要があります。通常は1週間程度の支払い期限をあけ支払いを督促して、その期間までに支払いがなければ賃貸契約を解除でき明渡しを求めることができます。

当事務所での賃貸住宅に関する支援業務

当事務所では賃貸住宅に関するご相談をお受けしております。退去後の原状回復などによる賃貸住宅トラブルを未然に防止するための現況調査や入居前の賃貸借契約書の作成、内容証明での賃料不払いによる明渡し請求、賃貸トラブルについて協議が整っている場合の合意書、示談書作成を行っております。なお、難解な事案に関する事案については他士業との連携で支援致します。

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