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大規模修繕工事とは…その必要性と管理組合の合意形成

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大規模修繕工事は資産価値維持向上の最大イベント

マンション大規模修繕工事を行わないと…

複数年経過したマンションでは計画的に行う大規模な修繕工事が必要になります。建物に足場を架設し、普段の小修繕では手の届かない部分の劣化を修繕します。なぜなら計画的に修繕を行わない代償は非常に大きく、劣化の進行を早め、補修に余計な費用がかかり経済的負担が大きくなります。そうならないために未然に予防できるよう屋上防水、外壁、シール打替えなどを計画的に修繕して大事に至らないよう工事を行います。

大規模修繕工事は第1回目を12~15年間隔で行い、その後にも同様の間隔で2回、3回と継続して行います。2回目以降の修繕では給排水配管等の管更生、更新工事やインターホンの更新等設備工事が多くなります。このように多くの修繕箇所がある為、計画修繕に漏れがないようしっかりと計画を立て修繕積立金が不足しないよう行ないましょう。

どうして修繕計画が必要なのか

計画修繕を立てるには綿密な計画が必要です。これにはマンションの特徴も十分検討する必要があります。劣化を進める要因には雨や空気による影響といったものや海岸近くのリゾートマンションでは塩害といった環境状況で劣化を進めます。それぞれの環境状況に合わせた計画修繕が必要で修繕積立金の計画も変わりますので注意が必要です。劣化で影響するものに紫外線があります。紫外線は防水シートを痛めさせ、漏水問題へ繋がったり、雨や空気といった自然現況によってもコンクリートを劣化させこれもまた、漏水や構造体力の劣化への問題と発展します。

また、2回目3回目と続く30、40年後の大規模修繕工事では居住者も高齢化し、安全性を求めるバリアフリー化や防犯性、使い勝手といったグレードアップ工事も必要となりす。これらに対応するにはあらかじめ継続した修繕計画の見直しが必要でしょう。

大規模修繕工事を進める合意形成

大規模修繕工事を進める上で管理組合で一番大変なことといえば、円滑に進むよう行う合意形成でしょう。大規模修繕工事が迫る1年以上前から入念に進めても問題がありません。その経過には十分な組合員への説明や意見交換を行い、担当する理事会では進行の透明性を確保して慎重過ぎるほどいわれるぐらいの丁寧さが必要です。

この合意形成を進めるには管理組合員ひとりひとりに対しては大きく負担となります。工事には専門性がとても高く、担当する役員である理事会では頭を悩ませます。このような大きな事業を取り組むには理事会だけで対応せずに修繕委員会などを設けて行い、そこに外部コンサルタントを参加させるなど専門知識を十分に補充できるよう万全な対策を考えることも必要かと思います。また、大規模修繕工事成功への合意形成を進めるには何も専門的知識のみを必要するだけでなく、組合員のなかで建築関係に詳しくなくとも資料作成能力や居住者をまとめることができるようなマンパワーに優れた人材の参加も必要不可欠となります。

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