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住宅性能評価とは…品確法、住宅性能表示制度

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品確法施行によりマンションの安全・安心を守る

品確法のポイント

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の施行により、重要なポイントとなる次の3点が適用されるようになりました。

・住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例

全ての新築住宅を対象に住宅の基本構造部分(構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分)の瑕疵に対して10年間の瑕疵担保責任を住宅業者に義務づけました。

・住宅性能表示制度

国土交通省の基準に従って指定住宅性能評価機関が行う住宅の性能を評価する制度。設計住宅性能評価、建築住宅性能評価とあり大きく9項目に分かれて評価をします。

・建設住宅性能評価を受けた新築住宅に関する紛争処理体制の新設

住宅についての紛争が発生した場合には指定住宅紛争処理機関にて1件1万円と安価で弁護士などがあっせん、調停、仲裁を対応してくれます。

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価

住宅の性能を表示する共通ルールのもとに国土交通省より評価方法基準を定めています。そこで国土交通大臣より住宅の評価を客観的に実施する第三者機関を登録住宅性能評価機関として登録しています。

住宅性能評価書には、設計図書の段階での評価をまとめた「設計住宅性能評価書」と施工段階と完成段階の検査を経た結果をまとめた「建設住宅性能評価書」があります。費用負担の考えで設計住宅性能評価のみの評価も可能ですが、同時に建設住宅性能評価を受けていない場合には非常に安価で住宅紛争処理機関を利用することはできません。

日本住宅性能表示基準は10分野35項目から成り立ち、新築住宅については33項目の性能評価を行います。このうち検査にあたり必須項目は4分野9項目となります。なお、広範囲な性能評価を受けるには別費用で評価を受けることになりますので依頼する登録住宅性能評価機関との確認が必要です。

性能表示事項

・構造の安定に関すること〔必須〕

構造躯体の倒壊損傷等防止についての耐震等級や耐風等級、耐雪等級を定め構造躯体の強さが確保されているかの評価をします。

・火災時の安全に関すること〔選択〕

自住戸、他住戸からの火災を早く知らせる感知警報装置の評価をしたり、火災時に2つ以上の経路が確保されているか等、火災時の避難経路での避難安全対策や緊急時の脱出対策、耐火等級を評価します。

・劣化の軽減に関すること〔必須〕

マンションの鉄筋のさびを軽減するための対策等、耐用期間を確保するために必要な対策がとられているかを評価します。

・維持管理、更新への配慮に関すること〔必須〕

給排水管、給湯管、ガス管に対しての点検や清掃、補修のしやすさを評価します。マンションでは専用配管、共用配管を分けて評価し、寿命となった場合の更新工事のしやすさも評価対象となります。

・温熱環境、エネルギー消費量に関すること〔必須〕

外壁、窓等の断熱等性能と暖冷房、換気、給湯、照明の性能や太陽光発電などを総合的に評価した一時エネルギー消費量を表示しています。

・空気環境に関すること〔選択〕

ホルムアルデヒド対策、換気対策、室内空気中の化学物質の濃度等に対して基本的な対策を講じているか評価して表示します。

・光、視環境に関すること〔選択〕

居室の開口部の面積と位置についての配慮を評価して必要な明るさ、視覚に負担をかけないような配慮がなされているかを評価します。

・音環境に関すること〔選択〕

子供の走る音などの重量床衝撃音や食器などが落下した時の軽量床衝撃音に対する対策等が評価されます。

・高齢者等への配慮に関すること〔選択〕

バリアフリーを前提として専有部分と共用部分のそれぞれを分けて高齢者等配慮対策を行い工夫された建物に対して評価します。

・防犯に関すること〔選択〕

侵入盗犯罪の多く発生している現状を踏まえて開口部に対する侵入防止対策について評価します。

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