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管理組合運営?管理規約改正?大規模修繕工事?…?

分譲マンションの困りごと…?

現在、国民の1割以上が分譲マンションに居住し、大都市では主要な居住形態の一つになっています。moyamoya_man
主要な居住形態である分譲マンション。

居住者の中には終の棲家と考え居住する区分所有者、部屋を賃貸して資産経営する区分所有者、そこに居住する賃借人など、マンションには様々な価値観を持つ居住者がいて、その中で資産価値を維持していかなければなりません。

 

このようなことで悩んでいます!

・管理組合の役員になったが理事会、総会等の運営をどのようにしたら良いのか分からない。
・管理費、修繕積立金等の滞納金が増えてどうしたら良いのか分からない。
・管理費用や修繕積立金が適正であるか知りたい。
・大規模修繕工事の時期だがどのように進めたらよいのか教えてほしい。
・工事が適正な内容か金額かを知りたい。
・組合員の高齢化が進み、なんとか管理組合でも対応したい。
・隣人同士でのトラブルで理事会に対応を求められたがどうしたら良いのか分からない。

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マンション問題Q&A

Q:隣人が夜中にピアノの練習をしていて、うるさくて眠れません。理事会で対応をしてくれますか?

A:建物の区分所有等に関する法律(マンション法)には建物の管理または使用に関して住民の共同の利益に反する行為は禁止されています。理事会としては同様な苦情が寄せられた場合、当事者とよく話合い又は管理会社に相談するなどし、演奏時間を制限する規約や使用細則を定めると良いでしょう。それでも受任限度を超え、解決しない場合は民事調停や民事裁判の手続きも考えられるでしょう。

Q:管理費、修繕積立金等の滞納金が増えてしまい、理事会としてはどのような対応をすれば良いでしょうか?

A:最高裁判決では滞納管理費の時効は5年です。その間に督促をしっかり行い、少額でも入金してもらわなければ時効で消滅してしまいます。理事会の対応としては、まずは督促業務を管理会社に管理委託している場合はしっかりと対応してもらいましょう。それでも入金がない場合は、内容証明や支払い督促、少額訴訟で和解、審判等で差押を行うことが考えられます。滞納原因には様々な理由があります、日頃から組合員同士コミュニケーションを取り、未収金を防ぎましょう。

Q:管理会社から大規模修繕工事の時期と言われてとても不安です。どのように進めれば良いのでしょうか?

A:外壁タイルの補修工事、塗装工事、防水工事等を一斉に行う大規模修繕工事は12年~15年毎に行うことになります。その際、理事会としての判断、進行には大変な負担となります。その場合には大規模修繕を進める為に組合員や建築士、マンション管理士等の専門家を含めた委員会の設置をお勧めします。なお、大規模修繕工事の施工方法には管理会社方式、責任施工方式、設計監理方式と複数の進め方があります。質問のように管理会社に勧められ、管理会社が大規模修繕工事を行う場合は、工事の計画から実施までを管理会社にお任せできるので管理組合の事務的手間がかからないメリットがある反面、管理会社の工事作業部門に人数が少ない場合は外部への発注が多くなり、費用が割高になる等デメリットがあります。

マンション管理の主体は管理組合

moyamoya_womanマンションは「管理を買え」と言われています。現在の分譲マンションでの資産価値維持において管理を管理会社へ委託する割合は8割程となっています。管理会社へ管理を委託することによって組合員や役員の負担は大きく減らすことができるでしょう。ただ、一方で管理組合側での管理会社への監督不届きで、一部の心無い管理会社により不正会計や持ち込みにより大きく組合財産を減らすことになる場合もあります。

あくまでもマンションの資産価値の維持については管理会社ではなく、所有者である組合員一人一人が維持し、守ることが必要ではないでしょうか。
ただ、そこで問題となるのが、マンションの資産価値を維持するための組合運営、理事会運営では、組合員の高齢化による役員就任の成り手不足、仕事の現役世代による役員の輪番制など思うように継続的な意思統一が難しいでしょう。

マンション管理適正化法:マンション管理士の誕生

平成12年12月マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)では以下の目的でマンション管理士が誕生しました。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第一条(目的)
この法律は土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

マンション管理業者ではないマンション管理士

マンション管理組合の組合員の高齢化した役員の成り手不足、仕事現役世代による輪番制での役員の資産維持管理は、大きく問題負担となると思います。なぜなら、マンション特有の共同住宅の価値の維持の専門性や総会での意思決定は一筋縄ではいきません。

その中で負担を減らすことのできるマンション管理士はマンション資産価値維持での専門性や意思統一に向けた継続的な管理を任せることができるでしょう。発注主体のマンション管理会社と違いマンション管理士は管理組合側に立ち区分所有者の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを目的にして利害関係のない立場で管理組合をサポート出来ます。

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